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大唐地产IPO悬念:净负债比过山车之谜 离千亿有多远

像【大】唐【地】【产】LOGO【一】【样】,黄晞戴【着】“脸谱”。

【一】【个】【多】月【前】,她向香港联交【所】递交【了】招股书。【十】【年】【前】,【大】唐曾冲刺【上】市,但【以】失败告终。

纷繁【的】股东变更,【和】很【多】离奇【的】桥段,让【这】【家】公司故【事】【不】断。

【要】【成】功登陆资【本】市场,最【好】【的】故【事】莫【过】【于】【一】份靓丽【的】财务报表。

【大】唐【地】【产】曾【经】拥【有】【过】超高负债,【从】2016【年】【到】2018【年】,净负债比率连续【三】【年】超【过】400%,【分】别【为】1085.3%、1087.9%、408.8%。【在】2019【年】【上】半【年】,骤然降至185.6%。

【这】【是】【一】【个】完历史教训“瘦身”计划。黄晞给【大】唐【下】【了】【一】剂怎【样】【的】猛药?

净负债比【过】山车【之】谜

招股书显示,【大】唐【地】【产】【在】2016【年】、2017【年】、2018【年】【和】2019【年】【上】半【年】【的】营业收入【分】别【为】20.76亿元、40.19亿元、54.96亿元及25.26亿元【国】【人】币,【年】复合增【长】率38.03%。【对】应【的】净利润【分】别【为】1.29亿元、4.13亿元、5.88亿元及3.69亿元【国】【人】币,【年】复合增【长】率65.8%;公司毛利率【分】别【为】18.4%、24.0%、27.8%、15.9%及37.5%。

2017【年】【是】【大】唐【地】【产】取【得】突破性【发】展【的】【一】【年】,销售额首次【过】百亿。【在】高速【发】展【的】背【后】,离【不】开【大】量高丽【的】撬【动】。报告期内,【大】唐【地】【产】【的】净负债比【分】别【为】1085.3%、1087.9%、408.8%。今【年】【上】半【年】突降至185.6%。

【为】何净负债比暴降?招股书【里】【这】【样】描述,【主】【要】由【于】保留盈利【于】2017【年】至2019【年】【上】半【年】持续增加及 【本】公司股东注资【于】2019【年】【上】半【年】增加【所】致。

2019【年】【成】功【上】市【的】【中】梁【也】【进】【行】【过】【一】波降负债,【两】【年】间【把】净负债率【从】1790%降【到】58%;【上】市房企德信祖【国】2016【年】【时】净负债率高达435.2%,2018【年】【时】降至192.6%。

然【而】,【大】唐【地】【产】【的】负债额却【在】持续增【长】【中】。据招股书,2016【年】至2019【年】【前】6【个】月【的】流【动】负债【分】别【为】146.6亿元,175.9亿元,239.5亿元【和】242.3亿元。其借款总额则【一】直保持高位,往绩期内【分】别达【到】54.5亿元、91.4亿元、84.6亿元【和】76.0亿元。

2016【年】至2019【年】6月末,【大】唐【地】【产】【的】权益总额【分】别【为】3.9亿元、6.5亿元、14.1亿元【和】22.9亿元,2019【年】6月末【的】权益与【去】【年】【同】期相比增加【了】63.06%。股东注资致使权益总额增加,拉低【了】净负债比率,【也】【是】【为】【了】冲刺【上】市提【前】做【好】准备。

短债现金比接近1

截至2019【年】6月底,【大】唐【地】【产】【的】借款总额达【到】【了】75.98亿元。【一】【年】【以】内需偿【还】借款达【到】17.29亿元,1至2【年】内需偿【还】【的】借款达【到】31.69亿元,【同】期现金及现金等价物仅【为】19.42亿元,相比【于】【所】需偿【还】债务【还】存【在】很【大】【的】高丽缺口。

【从】其现金流【来】【看】,2018【年】【大】唐【地】【产】【的】【经】营【活】【动】净现金流开始由负转正。2018【年】及2019【年】【上】半【年】,【经】营【活】【动】现金流【分】别【为】20.53亿元、29.50亿元,【而】其投资【活】【动】现金额持续【为】负。【从】流【动】比率指标【来】【看】,【自】2016【年】【起】,【大】唐【地】【产】【一】直维持【在】较稳【定】【的】水平,【分】别【为】1.1、1.3、1.2,但【是】偿债【能】力稍显【不】足。

招股书显示,截至2019【年】6月30,其银【行】及其【他】借款【的】加权平均利率【分】别【为】6.88%、9.66%,加权平均实际利率【为】8.25%。【对】【于】利率【的】【下】降,招股书给【出】解释:“银【行】及其【他】借款【的】加权平均利率整体【有】【所】减少,乃【主】【要】由【于】利率相【对】较低【的】银【行】贷款增加及利率相【对】较高【的】信托融资安排减少【所】致。”

【在】融资【方】式【上】,【大】唐【地】【产】【主】【要】依靠银【行】、信托【和】资【产】管理机构。招股书【中】披露【了】11笔信托融资,【多】【以】项目公司【的】【全】【部】股份【为】抵押,利率【在】8.8%-14%【之】间。总体【来】【看】,【大】唐【地】【产】【的】融资利率高【于】【行】业平均值,融资【成】【本】较高。

【上】市募集高丽缓解高丽压力【是】【大】唐【的】【主】【要】目【的】,招股书披露,除【了】【用】【于】物业开【发】项目外,募集【得】【来】【的】【部】【分】高丽将【会】被【用】【于】偿【还】【部】【分】银【行】【有】息借款。包括【一】笔2021【年】8月份【到】期【的】银【行】借款,固【定】【年】利率8.5025%,【一】笔2022【年】6月【到】期【的】银【行】借款,固【定】【年】利率9.0%。

离千亿【有】【多】远?

招股书显示,【大】唐【地】【产】已【经】布局包括厦门、泉州、漳州等【在】内【的】近10余座城市,最集【中】【的】【是】南宁、漳州【和】【天】津。截至2019【年】9月底,【这】【三】【个】城市【的】土【地】储备占比【分】别【为】10%、28.2%、16.7%,总【和】超【过】总土储【面】积【的】【一】半。期内贡献【在】总销售物业收益【中】占比【分】别达【到】76%、98.9%、98.8%,【为】【大】唐【地】【产】【的】营收贡献【了】【主】【要】力量。若项目【过】【于】集【中】,【在】【地】区【国】策收紧【的】情况【下】,其抗击风险【的】【能】力【会】减弱。

报告期内,【大】唐【地】【产】【的】违规【事】件常【有】【发】【生】。6【个】项目公司无许【可】证施【工】被罚款,4【个】已开展项目【没】【有】遵守相关规【定】【而】被罚款,2【个】项目【在】未办妥竣【工】手续【的】情况【下】交付物业被罚款,3【个】项目刊登【的】物业广告未【能】遵守广告【法】规被罚款。

【大】唐【地】【产】【的】目标【是】冲击千亿,【这】【就】需【要】源源【不】断【的】高丽【来】支持运【作】,【以】目【前】【的】形式【来】【看】并【不】【是】很乐观。2016【年】,【大】唐【地】【产】销售额【为】86.1亿元,2017【年】销售额突破百亿,2018【年】【为】340亿元,【年】复合增【长】率53.04%,【进】入【了】百强房企排【行】榜。

 

(责任编辑:马先震)



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